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| 글제목 : 점포 임대차 계약시 주의사항 |
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점포임대차계약시 유의사항
1. 임대차 계약
임대인이 임차인에게 점포를 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 임대료를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약.
2. 임차권의 등기
임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차 등기에 협력 할 것을 청구할 수 있고, 등기하게 되면 그때로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
3. 임대차계약의 기간
임대차계약기간(전세권의 존속기간)은 당사자간에 정한 임의기간, 다만 최장 10년을 넘길수 없으며, 건물에 대하여는 최소 단위를 1년으로 한다.
4. 임대차계약의 해지와 갱신
계약의 종료 1개월 전까지 해약 혹은 연장의 의사 표시가 없으면 동일조건의 임대차계약이 자동 갱신된 것으로 간주됨.
점포의 임대차 기간의 약정이 없으면 당사자는 6개월전의 통고로서 언제든지 계약을 해지할 수 있다.
5. 임대차계약시 유의사항
가. 등기부와 실물의 확인
등기부 표제부상의 소유자. 지번과 계약서상의 소유자. 지번 그리고 실제 계약당사자가 동일인인지 또한 실물의 지번이 같은지 확인하되, 지번은 모번호와 자번호까지 대조 확인하여야 한다(예; 100번지 1호).
나. 층, 호수의 확인
다. 건물의 구조와 용도 확인
등기부상의 구조. 용도와 임대차계약서상의 구조. 용도가 동일하게 기재되어야 하며, 실제로 다른 용도로 점포를 사용하는 경우는 별도의 분쟁이 생길 여지가 있다.
라. 면적 확인
여러개 층. 호수 전체를 임차할 경우에는 그 총면적을 임대차계약서상에 기재하고, 그 중 일부를 임차할 경우에는 그 방향과 면적을 표시해야 한다(예; 1층 2호 동남측 30㎥).
마. 도시계획확인원 확인
도시계획 및 이용제한 사항과 재개발 여부 등을 확인하기 위하여 시청에서 도시계획확인원을 떼어 보아야 한다. 도시계획확인원이란 공법상으로 토지를 규제하는 도시계획사항을 기재한 증명서로서 용도지역과 지구, 도로저촉, 재개발, 개발제한구역 여부 등을 확인할 수 있으며, 이로서 용도지역에 따른 제한업종이나 도시계획에 의하여 조만간에 건물이 헐릴 경우의 피해를 미리 파악할 수 있다.
바. 인.허가 관련사항 확인
어떤 업종을 하든 인.허가 관련사항을 관할관청에 알아본 다음 점포를 구하는 것이 좋다. 왜냐하면 건물 사용용도나 지역에 따라 제한받는 업종이 있을수 있다.
6. 임대차계약서 작성시 주의사항
가. 임대인의 성품과 주변의 평판
동일건물의 다른 임차인들이나 주변 사람들로부터 임대인의 성품과 평판에 관한 정보를 입수하여 거래 상대방으로 삼을 만한가를 가늠한다.
나. 임대인의 재력과 상가건물의 등기부등본상에 압류. 가압류 및 금융기관등으로 부터의 근저당권설정 여부를 알아보아 보증금 채권확보에 지장이 없는지 확인한다.
다. 주민등록증을 반드시 확인하여야 한다.
라. 대리인과 계약할 경우에는 건물주의 계약위임용 인감증명과 위임장을 받아두라.
마. 기존점포일 경우에는 기존임대차계약서, 사업자등록증 허가증 등을 제시받아 확인하라.
바. 충분한 임차기간을 명시하고 기간만료시에도 거듭 재계약을 해 준다는 점을 명시하여 차후에 분쟁발생 소지를 없애야 한다.
사. 간판부착 및 설치위치, 주차장, 화장실 이용 등에 관한 것과 인수받을 집기, 비품목록을 자세히 명시하는 것이 좋다.
아. 계약금은 총액의 10%로 하는 것이 좋고, 잔금일에는 점포주인과 전기.수도료 등 제세공과금을 명확하게 정산하여야 한다.
자. 기존임차자(가까운친척 포함)가 가까운 곳에서 유사업종을 개업하지 않겠다는 점을 명시하는 것이 좋다.
차. 당사자간에 작성 날인된 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓는 것이 추후 채권확보에 유리하다. 확정일자를 받기 위하여는 임대인없이 본인 혼자서라도 계약서원본과 주민등록등본만 가지고 관할법원 등기소나 공증인사무소에 가면 즉시 가능하다.
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